Kunskapsbank dolda fel

Har du upptäckt något som inte stämmer i din fastighet? Det kan vara ett dolt fel, vilket kan innebära stora kostnader för dig som ägare. Vi reder ut begreppet dolda fel, går igenom några av de vanligaste bristerna och ger dig handfasta råd om vad du ska göra om du drabbas.

Dolda fel är defekter eller brister i en fastighet som inte är omedelbart uppenbara eller synliga vid en inspektion eller besiktning. Dessa fel kan ligga dolda och oupptäckta under en längre tid tills de manifesterar sig under specifika omständigheter eller användningsförhållanden.

För att räknas som ett dolt fel måste skadan eller defekten

- Ha funnits vid bostadsköpet.
- Inte ha varit upptäckbart vid en noggrann undersökning.
- Inte ha varit förväntat utifrån bostadens ålder och skick.
- Påverka bostadens värde eller funktion avsevärt.

I fastighetsaffärer kan det uppstå oklarheter kring vad som utgör ett dolt fel, vilket kan leda till tvister mellan köpare och säljare. Därför kan det vara bra att ha koll på vad som räknas som ett dolt fel vid bostadsköp

Några exempel på vanliga dolda fel är: 

- Vattenskador i kök och badrum
- Elfel
- Dålig ventilation
- Fuktskador och bristfällig dränering
- Skadedjur

Dolda fel är brister eller skador som redan fanns vid ett fastighetsköp, men som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning. För att du som köpare ska ha rätt att kräva ersättning av säljaren måste du kunna bevisa att felet inte gick att upptäcka vid köpet. I den här artikeln går vi igenom de vanligaste bristerna som brukar anses vara dolda fel.

1. Vattenskador i kök och badrum
Ett väldigt vanligt exempel på dolda fel är kök och badrum som inte längre gällande branschregler. Detta kan bero på en mängd olika faktorer, såsom felaktigt monterade golvbrunnar, inbyggda rör utan inspektionslucka, bristfälliga tätskikt eller lösa kakelplattor. I vissa fall kan man till och med hitta dolda lager av kakel under nya, vilket försämrar badrummets fuktsäkerhet. Genom att vara proaktiv och åtgärda eventuella brister kan du förhindra dyra skador och skapa en säkrare och hälsosammare badrumsmiljö. 

2. Elfel
Vissa elfel, som underdimensionerad el eller bristfälliga jordkablar, kan vara omöjliga att upptäcka utan en professionell besiktning. Tyvärr kan de få allvarliga konsekvenser, i värsta fall brand eller elolyckor med personskador. Ibland kan säkringen gå när du använder för många apparater samtidigt, vilket kan vara frustrerande i vardagen. Av denna anledning är det viktigt att anlita en behörig elektriker för granskning.

3. Dålig ventilation
Ytterligare ett exempel på dolt fel är dålig ventilation. Detta kan vara svårt att upptäcka, och leda till allvarliga problem med fukt, mögel och dålig luftkvalitet. Det är viktigt att komma ihåg att ventilationen normalt sett inte ingår i grundbesiktningen, trots att du som köpare har en undersökningsplikt. För att vara säker på att ventilationen fungerar som den ska, bör du därför anlita en VVS-tekniker som kan utföra en besiktning. Detta är extra viktigt om du köper ett äldre hus, då de ofta har en undermålig ventilation enligt dagens standard.

4. Fuktskador och bristfällig dränering
Fuktskador och mögel kan drabba olika delar av huset, såsom grunden, stommen eller bjälkarna. I värsta fall kan vattnet leda till rötskador i husets stomme eller bjälkar, vilket kan få allvarliga konsekvenser för husets stabilitet. Bristfällig dränering kan vara en tickande bomb för husägare. Vatten som inte leds bort från huset på rätt sätt kan tränga in i grunden och källaren, vilket leder till en hel del problem. Fukt i väggar och golv kan orsaka mögelskador, luktproblem och försvaga husets konstruktion. I vissa fall kan vattnet till och med leda till synliga fuktfläckar på väggarna.

5. Skadedjur
Ett annat exempel på dolt fel kan i vissa fall vara skadedjur. För att säljaren ska kunna hållas ansvarig krävs det dock att du kan bevisa att skadedjuren fanns där redan innan du tog tillträde till bostaden. Det handlar alltså om ett fel som inte var synligt vid en besiktning. Om du är osäker på hur du ska gå vidare i en sådan situation kan du alltid kontakta en jurist för rådgivning.

Köparens undersökningsplikt är en viktig del av bostadsköpet och avgör vad som kan klassas som ett exempel på dolt fel. En del brister faller dock utanför ramen för vad man rimligen kan förväntas undersöka, och räknas därför inte som dolda fel. Några defekter som normalt inte räknas är:

- Fel som gått att upptäcka genom syn, känsel, hörsel och lukt vid en noggrann besiktning före köpet. Till exempel synliga fuktfläckar, mögeldoft eller uppenbart slitage.

- Fel som gått att upptäcka genom syn, känsel, hörsel och lukt vid en noggrann besiktning före köpet. Till exempel synliga fuktfläckar, mögeldoft eller uppenbart slitage.


- Fel som besiktningsteknikern varnat för genom en riskanalys eller rekommenderat en fördjupad undersökning av, men som köparen valt att inte undersöka vidare



- Fel i kända riskkonstruktioner som krypgrunder eller uppreglade golv där det saknas isolering under grundplattan. Sådana konstruktioner medför alltid en risk för fuktproblem som köparen bör vara medveten om.

- Fel av mindre karaktär som inte påverkar fastighetens marknadsvärde nämnvärt, som exempelvis mindre sprickor i kakel eller ytliga skador. 


- Normalt slitage och åldersrelaterade fel som köparen bör förvänta sig i en äldre bostad, till exempel ett badrum från 1970-talet med bristfällig tätning